전세 사기 유형 및 대처법, 신탁 전세사기 심층분석

 

전세 사기 유형 및 대처법

안녕하세요? 태후파파입니다. 요즘 전세 사기가 증가하고 있어서 여러분이 피해를 입지 않도록 정보를 공유해 드릴게요.

누구도 믿어서는 안되며, 내가 알아야 이런 사기에 휘말리지 않습니다.

전세 사기란?

전세 사기는 세입자가 전세금을 지급하고도 집을 잃거나, 계약이 무효가 되는 상황을 말합니다. 신축 아파트나 빌라에서 자주 발생하니 주의가 필요합니다.

전세 사기 주요 유형

전세 사기의 주요 유형

1. 깡통전세

집주인이 전세금을 받고도 집을 팔거나 경매에 넘어가게 해 세입자가 보증금을 돌려받지 못하는 경우입니다. 

• 수법: 주택의 매매 가격보다 전세 보증금이 높거나 거의 차이가 없는 경우입니다. 집주인이 적은 돈이나 전혀 투자 없이 세입자의 보증금만으로 주택을 매입한 뒤, 집값 하락이나 대출 문제 등으로 주택이 경매로 넘어갈 때 세입자가 보증금을 회수하기 어렵게 되는 구조입니다 [[1], [4]].
• 구체적 사례: 신축 빌라 단지에 입주한 B씨. 주변 시세보다 약간 저렴한 전세가에 계약했지만, 계약 당시부터 임대인의 세금 체납 이력이 있었고 해당 주택에 거액의 근저당이 설정되어 있었습니다. 결국 임대인이 대출 이자를 갚지 못해 주택이 경매에 넘어갔고, B씨는 선순위 채권(근저당, 세금 등) 때문에 경매 낙찰 대금에서 보증금을 단 한 푼도 돌려받지 못했습니다.

 

2. 이중계약

같은 집을 두 명 이상에게 전세로 내주는 사기입니다.

• 수법: 집주인과 공인중개사가 공모하거나, 집주인을 사칭하는 사기범이 등장하여 하나의 주택을 여러 명의 세입자에게 동시에 계약하는 수법입니다 [[12]]. 특히 전세가가 매매가에 육박하는 주택에서 흔히 발생합니다.
• 구체적 사례: 사회 초년생 A씨는 부동산 앱에서 마음에 드는 빌라 전세를 발견하고 중개사 입회하에 계약했습니다. 계약금과 잔금을 모두 치르고 이사 당일 해당 주택에 도착했는데, 이미 다른 세입자가 살고 있었습니다. 확인 결과, 임대인은 A씨와 계약한 후 또 다른 세입자와도 계약을 맺어 두 사람 모두에게 보증금을 받은 뒤 잠적한 것으로 드러났습니다. A씨는 계약금과 잔금까지 모두 날릴 위기에 처했습니다.

 

3. 신탁 전세사기

신탁을 통해 세입자의 권리를 보호받는 듯 보이지만, 실제론 신탁사와 집주인 간의 구조를 오해해 피해를 입는 사례입니다.

 "특히 위험한 '신탁등기 부동산' 사기"

신탁등기된 부동산은 일반적인 전세 계약과 구조가 달라 더욱 각별한 주의가 필요합니다.

 

신탁등기란 무엇인가요?

주택 소유자(위탁자)가 자신의 부동산 소유권을 신탁회사(수탁자)에게 이전하고 관리/운용을 맡기는 것을 말합니다. 등기부등본을 확인하면 소유자가 개인 이름이 아닌 '신탁회사' 이름으로 되어 있습니다. 이는 주로 대출을 받기 위한 담보 목적으로 이루어지는 경우가 많습니다. 법적으로 해당 부동산의 '진짜 소유자'는 신탁회사이며, 신탁 계약 내용에 따라 부동산의 권리관계가 정해집니다.

 

신탁등기 부동산 사기는 어떻게 이루어지나요?

법적 소유자는 신탁회사이므로, 해당 부동산에 대한 임대차 계약 권한은 원칙적으로 신탁회사에 있습니다. 하지만 사기범(주로 원래 소유자)은 이 사실을 제대로 알리지 않거나 숨긴 채, 권한이 없는 본인이 세입자와 직접 전세 계약을 체결합니다 세입자는 등기부등본에서 소유자가 신탁회사임을 확인하더라도 임대인(원소유자)의 말을 믿고 계약을 진행하게 됩니다.

 

왜 위험한가요?

가장 큰 문제는 세입자가 임대인(원소유자)과 맺은 전세 계약이 법적 소유자인 신탁회사와의 정식 계약이 아니므로 무효가 될 가능성이 매우 높다는 것입니다.

• 신탁회사의 명도 요구: 신탁회사는 세입자에게 '우리와 계약한 것이 아니니 나가달라'고 요구할 수 있습니다. 세입자는 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 강제로 퇴거해야 할 상황에 놓입니다.
• 보증금 회수 불가능: 주택이 경매에 넘어가더라도, 신탁회사나 다른 선순위 채권자들(은행 대출 등)이 세입자의 보증금보다 우선하여 배당받게 됩니다. 신탁회사 동의 없는 계약은 대항력이나 우선변제권을 주장하기 어렵기 때문입니다 . 결국 세입자는 보증금 전액을 잃게 될 가능성이 큽니다.

계약시에 서류를 더 꼼꼼히 챙겨봐야 내 보증금을 지킬 수 있습니다.

🛡️ 소중한 보증금을 지키는 철저한 예방법

전세사기를 예방하기 위해서는 계약 전부터 입주 후까지 꼼꼼한 확인과 조치가 필수입니다.

1. 계약 전, 이것부터 확인하세요!

   • 등기부등본 열람은 기본 중 기본: 계약 전은 물론, 잔금을 치르기 직전에도 등기부등본을 다시 한번 열람하여 소유자가 일치하는지, 근저당권, 가압류 등 추가적인 권리 변동 사항은 없는지 확인해야 합니다.
   • 신탁등기 여부 확인: 등기부등본 '갑구'의 소유자란에 '신탁회사' 이름과 '신탁'이라는 문구가 있는지 반드시 확인하세요. 신탁 부동산이라면 다음 단계를 반드시 거쳐야 합니다.
   • [신탁부동산 필수 확인] 신탁원부 열람 및 내용 확인: 신탁등기 부동산이라면 해당 부동산의 신탁 계약 내용이 상세히 기재된 신탁원부를 반드시 발급받아 확인해야 합니다. 누가 임대차 계약을 체결할 권한이 있는지, 신탁회사의 동의가 필요한지 등이 명시되어 있습니다.
   • [신탁부동산 필수 확인] 신탁회사의 '사전 동의서' 확인: 신탁원부 상 신탁회사의 동의가 필요하다면, 반드시 임대인(원소유자)이 아닌 법적 소유자인 신탁회사와 직접 계약을 체결하거나, 임대인과 계약 시 신탁회사의 '사전 동의서' 또는 '위임장' 원본을 확인해야 합니다. 가장 확실한 방법은 신탁회사에 직접 전화하여 해당 주택의 임대 가능 여부와 절차를 문의하는 것입니다.
   • 선순위 채권 및 체납 세금 확인: 임대인의 국세/지방세 체납 여부를 확인하세요. 체납 세금은 보증금보다 우선 변제될 수 있습니다. 임금 채권 등 다른 선순위 권리가 없는지도 확인해야 합니다.
   • 확정일자 열람: 해당 주택에 기존 세입자가 있는지, 있다면 보증금 액수와 확정일자가 언제인지 확인하여 깡통전세나 이중계약 위험을 미리 파악할 수 있습니다.
   • 건축물대장 확인: 불법 건축물은 아닌지, 용도와 면적이 일치하는지 확인합니다.
   • 임대인 본인 확인: 계약 시 임대인의 신분증을 꼼꼼히 확인하고 등기부등본 상 소유자와 일치하는지 대조합니다. 대리인과 계약 시에는 위임장, 인감증명서 등 서류를 철저히 확인해야 합니다.
   • 공인중개사 확인: 이용하려는 공인중개사가 정식으로 등록된 중개사인지, 신뢰할 만한 중개사인지 미리 확인하세요.

2. 계약 체결 시, 꼼꼼하게 따져보세요!

   • 확정일자 및 전입신고: 잔금을 치른 즉시 주민센터에서 전입신고를 하고 임대차 계약서에 확정일자를 받아두어야 합니다. 이는 대항력과 우선변제권을 확보하는 가장 기본적인 절차입니다. 단, 효력은 신고/부여받은 다음 날 0시부터 발생한다는 점을 인지해야 합니다.
   • 특약사항 추가: '임대인은 잔금일 다음 날 오전까지 해당 부동산에 대한 담보대출을 실행하거나 소유권을 이전하지 않는다' 등의 내용을 특약사항으로 명시하여 위험을 줄일 수 있습니다.
   • 전세보증금 반환보증 가입: 주택도시보증공사(HUG)나 한국주택금융공사(HF)에서 운영하는 전세보증금 반환보증에 가입하는 것을 강력히 권장합니다. 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 경우 보증 기관이 대신 지급하여 보증금 손실 위험을 크게 줄일 수 있습니다. 가입 요건과 보장 범위를 확인하세요.

🆘 만약 피해를 입었다면, 이렇게 대응하세요!

전문가의 도움이 필수입니다.

 

불행하게도 전세사기 피해를 입었다면, 신속하고 체계적인 대응이 중요합니다.

1. 사실 확인 및 증거 보존: 계약서, 보증금 이체 내역, 임대인/중개사와의 대화 기록 등 모든 관련 자료를 철저히 보관합니다. 신탁등기 부동산이라면 신탁원부 내용을 정확히 파악하세요.
2. 주택 점유 유지 및 임차권등기명령: 전세금을 돌려받기 전까지는 가급적 해당 주택에서 이사 가지 않고 계속 점유하는 것이 보증금 회수에 유리합니다 [[9]]. 이사가 불가피하다면 반드시 법원에 임차권등기명령을 신청하여 등기 완료 후 전출해야 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.
3. 전문가와 상담 및 법적 절차:
   • 무료 법률 상담 활용: 대한법률구조공단(https://www.klac.or.kr/), 주택도시보증공사(https://www.khug.or.kr/index.jsp), 지자체 등에서 제공하는 전세사기 피해자 무료 법률 상담을 즉시 이용하세요.
   • 형사 고소: 임대인 및 관련자(중개사 등)에게 사기 혐의가 명백하다면 경찰서에 형사 고소를 진행합니다.
   • 민사 소송: 임대인에게 보증금 반환 소송을 제기하고, 공인중개사의 과실이 있다면 중개사 및 공제조합을 상대로 손해배상 소송을 검토합니다.
4. 전세사기 피해자 지원 특별법 활용: 「전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」에 따라 피해자로 인정받으면 다양한 지원을 받을 수 있습니. 거주지 관할 지자체에 문의하여 피해자 인정을 신청하고 지원 제도를 활용하세요.

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전세사기는 우리의 소중한 자산과 주거 안정을 위협하는 심각한 범죄입니다. 오늘 알려드린 주요 수법과 신탁부동산 사기 내용을 잘 숙지하시고, 계약 전 철저한 확인과 보증금 보호 장치 마련을 통해 위험을 미리 차단하는 것이 무엇보다 중요합니다. 만약 피해가 발생하더라도 혼자 힘들어하지 마시고, 정부 및 전문가의 도움을 받아 현명하게 대처하시기를 바랍니다.

 

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